Brussel regionaliseert woninghuur

Vanaf 1 januari 2018 gelden er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest eigen regels voor het verhuren van woningen. Brussel neemt grotendeels de federale bepalingen over wat de verhuur betreft van woningen die dienen als hoofdverblijfplaats van de huurder, maar het gewest breidt die federale regels uit naar de tweede verblijven. Het gewest creëert eigen regels voor studentenwoningen en zogenaamde 'glijdende woningen'. En het tekent als eerste gewest een juridisch kader uit voor cohousing.    

Geen discriminatie

Vooraleer op de woninghuurovereenkomst in te gaan, vult de ordonnantie van 27 juli 2017 de antidiscriminatiebepalingen uit de Brusselse Huisvestingscode aan. Die waren tot nu alleen van toepassing op de publieke sector, maar gelden vanaf nu ook bij particuliere verhuur. Het principe blijft dat de verhuurder zijn huurder vrij mag kiezen, maar dat selecteren moet dan wel gebeuren zonder te discrimineren.

In dit deel wordt ook bepaald welke informatie een verhuurder mag opvragen van de kandidaten, zoals:

?elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen?, zoals de identiteitskaart;

het aantal personen waaruit het huishouden van de kandidaat-huurder bestaat; en

de financiële middelen waarover de kandidaat beschikt of een raming daarvan.

Al wordt dat alles genuanceerd in de toelichting bij het ontwerp van ordonnantie. De ingezamelde gegevens moeten adequaat en relevant zijn en mogen niet excessief zijn. ?De Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer is van mening dat het niet-meedelen van bepaalde gegevens, zoals de gezinssamenstelling of een communicatiemiddel met de huurder, geen grond kunnen zijn voor de verhuurder om van rechtswege het afsluiten van de huurovereenkomst te weigeren.?

De Brusselse regering kan nog een standaarddocument opstellen met concrete gegevens die door de verhuurder mogen opgevraagd worden.

Alle antidiscriminatiebepalingen gelden vanaf nu ook bij verhuur door particulieren. Tot nu was dat alleen bij verhuur door openbare instellingen.

Woninghuurovereenkomst

Terwijl de federale bepalingen op de woninghuur alleen van toepassing zijn op woningen die bestemd zijn als hoofdverblijfplaats van de huurder, zijn de Brusselse bepalingen van toepassing op álle types van woningen - studentenverblijven en tweede verblijven inbegrepen.
Alleen de woningen die ingedeeld zijn als toeristisch logies tellen niet mee.

Alle Brusselse voorschriften worden ondergebracht in een nieuwe titel XI van de Brusselse Huisvestingscode. De federale bepalingen op de woningverhuur en op de verhuring van gemeen recht worden geschrapt, wat het Brussels gewest betreft.

Identiteitskaart van de woning

De nieuwe titel XI bundelt alle gegevens die de verhuurder ten laatste bij het sluiten van de huurovereenkomst moet overhandigen aan de huurder. Dat zijn:

een beschrijving van de woning: bewoonbare oppervlakte, aantal kamers, badkamer, al of niet uitgeruste keuken, al dan niet bemeubeld;

de huurprijs zonder privatieve of gemeenschappelijke lasten;

een raming van de privatieve en gemeenschappelijke lasten;

of er individuele tellers zijn voor water, gas en elektriciteit;

het energieprestatiecertificaat; en

de beheerwijze van het goed.

De Brusselse regering kan in de toekomst een 'identiteitskaart van de woning' opstellen, waarin alle informatie voor de huurder is opgenomen.

Als de verhuurder zijn informatieplicht verwaarloost, mag de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vrágen aan de rechter (ev. met een schadevergoeding) of een vergoeding. De informatieplicht niet naleven leidt echter niet automatisch tot de nietigheid van het huurcontract.
Een huurder die onjuiste gegevens verstrekt, kan volgens de toelichting bij het ontwerp van ordonnantie veroordeeld worden tot een schadevergoeding wegens precontractuele fout.

Schriftelijk contract

Alle woninghuuroveenkomsten moeten schriftelijk aangegaan worden.
De regering kan zelfs een model van huurovereenkomst opstellen, maar dat model is niet verplicht.
Voor de lopende mondelinge overeenkomsten moet er eveneens een geschrift opgesteld worden.

De ordonnantie somt op wat er minimaal in een huurovereenkomst moet staan.

De regering zal nog een bijlage opstellen met meer uitleg over de duur van een huurovereenkomst, de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de huurlasten, de indexering van de huurprijs, enz. Die (gewijzigde) bijlage moet vanaf 1 januari 2018 gevoegd worden bij alle nieuw gesloten huurovereenkomsten.

Plaatsbeschrijving

Brussel neemt de bestaande regels op de plaatsbeschrijving over, maar voegt daaraan toe dat die ook gelden bij onderverhuur.

De Brusselse regering heeft intussen een besluit gepubliceerd dat in bijlage een standaardmodel van plaatsbeschrijving zou bevatten. Dat model zou slechts een indicatieve waarde hebben. Alleen werd het model niet toegevoegd in bijlage?

Energiezuinig maken van een verhuurde woning

De verhuurder krijgt voortaan het recht om 1 keer per 3 jaar energiebesparende werken uit te voeren in de verhuurde woning, nadat hij de verhuurder vooraf verwittigd heeft met een aangetekende brief. Op voorwaarde dat de werken geen onredelijke vermindering van het woongenot veroorzaken.

De regering bepaalt hoelang die werken mogen duren, maar dat kan zeker niet meer dan 60 dagen zijn. Als de werken langer zouden duren, moet de verhuurder een vermindering van de huurprijs toestaan.

Strenger voor renovatiecontract

De wetgever kende al de mogelijkheid om een renovatiecontract af te sluiten, waarin verhuurder en huurder overeenkomen dat de huurder - op eigen kosten - bepaalde werken zal uitvoeren, die normaal gezien door de verhuurder moeten uitgevoerd worden, in ruil voor vermindering of opschorting van huur.

Brussel diept dit verder uit met als belangrijkste aanvullingen dat de huurder en de verhuurder altijd een gedetailleerde lijst zullen moeten opstellen van de werken, mét hun uitvoeringskalender. Nu moest dat alleen als de woning nog niet voldeed aan de elementaire veiligheids- en gezondheidsvereisten.
Bovendien kan een renovatieovereenkomst alleen nog afgesloten worden voor een termijn van ten hoogste 1 jaar en op voorwaarde dat de eigenlijke huurovereenkomst wordt aangegaan voor een termijn van ten minste 3 jaar. De Brusselse overheid wil met de termijn van maximum 12 maanden vermijden dat een verhuurder, onder het mom van een langlopende renovatieovereenkomst, een woning zou verhuren die niet voldoet aan de minimale veiligheids- en gezondheidsvereisten.

Ten laste van de huurder of de verhuurder

?De huurder is gehouden tot de huurherstellingen, met uitzondering van die veroorzaakt door ouderdom of overmacht, en van de geringe herstellingen tot onderhoud?, staat er in de ordonnantie. ?De verhuurder is gehouden tot alle andere herstellingen die nodig zouden worden?. Bovendien zal de Brusselse regering een lijst opstellen van herstellingen en onderhoudswerken die zij - ?op dwingende wijze? - zal ten laste leggen van ofwel de huurder, ofwel de verhuurder. Aangezien het niet mogelijk, en misschien ook niet fair, zou zijn om een volledige lijst op te stellen van alle toe te wijzen kosten, zullen huurder en verhuurder de regeringslijst mogen aanvullen in de huurovereenkomst. Bij betwisting over de kwalificatie van die overige kosten, beslist de rechter.

Elke partij kan op elk moment aan de rechter vragen om de forfaitaire kosten en lasten te herzien of om de forfaitaire bedragen om te zetten in reële bedragen.

Rooster met referentiehuurprijzen

De Brusselse regering krijgt in de ordonnantie de bevoegdheid om een tabel met referentiehuurprijzen op te stellen, waarop de verhuurder zich kan baseren, zonder dat dit verplicht is. Dat 'rooster van de huurprijzen' wordt bepaald op basis van 'interne en externe huisvestingscriteria', zoals de ligging van de woning, de staat ervan, het bewoonbare gedeelte en het aantal beschikbare ruimtes. De zo verkregen huurprijzen kunnen bovendien verhoogd of verlaagd worden naargelang er al dan niet bepaalde vormen van comfort of ongemak aanwezig zijn in de woning.

Het rooster moet volgens de ordonnantie 'gemakkelijk toegankelijk zijn voor het publiek'.
En daar schort het toch een beetje aan. In een inmiddels gepubliceerde tweede uitvoeringsbesluit bij de ordonnantie staat namelijk dat het indicatieve rooster zich in bijlage bij dat besluit bevindt. Maar dat is niet zo.

Het besluit specificeert wel dat de huurprijzen uit het ontbrekende rooster vastgesteld werden op basis van de volgende criteria:

de oppervlakte van de woning;

de locatie van de woning;

de staat van de woning;

het type woning en het aantal beschikbare slaapkamers.

Voor het tweede, derde en vierde criterium worden de mediane huurprijzen per vierkante meter bewoonbare oppervlakte genomen, vermeerderd of verminderd met 10%.

De zo verkregen bedragen kunnen vermeerderd worden met een forfait dat bij ministerieel besluit zal bepaald worden, voor de volgende elementen van 'bijzonder comfort of standing':

de aanwezigheid van een tweede badkamer;

de aanwezigheid van een garage; of

een hoog energieprestatieniveau.

Ze kunnen ook verminderd worden voor deze vormen van ongemak:

de aanwezigheid van convectoren in plaats van een systeem van centrale verwarming;

de afwezigheid van instrumenten voor warmteregeling, zoals een thermostaat of een thermostatische kranen;

de afwezigheid van ontspanningsruimtes, zoals een terras, een koer, een tuin of een balkon;

een laag energieprestatieniveau.

De minister die bevoegd is voor de huisvesting zal het rooster elk jaar herbekijken, en dit ten laatste op 31 december. Als het rooster niet herzien wordt, worden de bedragen uit het rooster automatisch geïndexeerd volgens de nieuwe Brusselse indexeringsformule.

Verhuurder betaalt OV

De onroerende voorheffing kan niet ten laste gelegd worden van de huurder als die in het pand zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd. De OV is echter ook niet ten laste van de huurder wanneer die een studentenwoninghuurovereenkomst of een glijdende huurovereenkomst heeft afgesloten.

De verplichting tot registratie van de huurovereenkomst ligt bij de verhuurder, die ook de registratiekosten moet betalen. Bij niet-tijdige registratie kan de huurder de overeenkomst beëindigen zonder opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding, op voorwaarde dat hij de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld.

Geschillenbemiddeling

De Brusselse overheid wil dat huurders en verhuurders meer beroep doen op bemiddeling of verzoening bij huurgeschillen. Daarom zal in de toelichtingsbijlage bij de huurovereenkomst én in het niet-verplichte standaardhuurcontract dat zal worden opgemaakt door de regering, expliciet melding gemaakt worden van die mogelijkheid. Bemiddeling is vaak gratis.

De partijen zullen in hun contract dus kunnen overeenkomen om hun geschil voor te leggen aan één of meerdere bemiddelaars of arbiters, maar over de aanduiding van die personen kan maar beslist worden ná het ontstaan van het geschil.
?Het komt immers vaak voor?, aldus de toelichting, ?dat de huurovereenkomsten arbitrageclausules bevatten die de partijen dwingen om hun geschillen voor te leggen aan een nauwkeurig aangeduide bemiddelaar, zonder dat de partijen echter alle implicaties en gevolgen kennen, met name op praktisch en financieel vlak (?). Bovendien wordt dat type clausule regelmatig gebruikt om de bevoegdheid van de vrederechters te dwarsbomen, die nochtans de natuurlijke rechters zijn voor geschillen aangaande verhuringen.?

Verschillende types van woninghuurovereenkomsten

De Brusselse Huisvestingscode bevat daarnaast nog specifieke regels voor enkele duidelijk afgelijnde types van huurovereenkomsten. Namelijk voor:

huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder;

studentenwoninghuurovereenkomsten;

medehuur (cohousing);

intergenerationele en solidaire woningen; en

glijdende huurovereenkomsten.

We lichten er hierna enkele opvallende items uit.

Hoofdverblijfplaats

Binnen het regime van de huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats laat Brussel toe dat er meerdere overeenkomsten van korte duur na mekaar worden afgesloten, op voorwaarde dat de totale duur niet meer is dan 3 jaar. Bovendien kan een overeenkomst voor een korte duur op elk moment door beide partijen verbroken worden als de huurder een opzeggingstermijn van 3 maanden respecteert en een vergoeding ter waarde van één maand huur betaalt.
Tot slot moet ook dit type overeenkomst vanaf nu geregistreerd worden, zodat zij niet langer 'onder de radar blijven'.

De verhuurder is verplicht om de waarborg op een geïndividualiseerde rekening te plaatsen. Doet hij dat niet, dan zal hij een rente moeten betalen aan de huurder. De minimale interestvoet is vanaf nu de wettelijke interestvoet.

Student

De 'studentenwoninghuurovereenkomst' is een woninghuurovereenkomst die gesloten wordt - met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder - door, of voor een student in het kader van de voltooiing van zijn studies, voor zover die student tijdig het bewijs levert van zijn inschrijving in een instelling van secundair of hoger onderwijs of bij de centrale examencommissie.

Een studentenwoninghuurovereenkomst kan dus ook door de ouders van een student worden afgesloten, voor hun studerende zoon of dochter.
Studentenwoningovereenkomsten worden in principe aangegaan voor een termijn van 12 maanden (geen 10!). De verhuurder kan het contract alleen beëindigen op de voorziene einddatum met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden. De student zelf kan de overeenkomst wel vroegtijdig beëindigen, zonder schadevergoeding, als hij een opzeggingstermijn van 2 maanden respecteert. Als hij het contract beëindigt bij het verstrijken van de normale duur van 12 maanden, hoeft hij geen opzeggingstermijn te respecteren.

Studenten kunnen echter ook een klassieke huurovereenkomst aangaan, die geen studentenwoninghuurovereenkomst is.

De Brusselse regering werkt trouwens aan een besluit over een kwaliteitslabel voor studentenwoningen.

Medehuur

Cohousing, 'medehuur' of samenhuizen bestaat uit het huren van eenzelfde woning door meerdere huurders, met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Die medehuurders moeten voortaan een medehuurpact ondertekenen. Bij medehuur zijn er verplichtingen tussen de huurders en de verhuurder, én tussen de huurders onderling.

Het medehuurstelsel is een facultatief stelsel; de medehuurders kunnen nog altijd voor een klassieke 1-op-1-woninghuurovereenkomst kiezen.

Het opvallendste kenmerk van de medehuur is de hoofdelijke aansprakelijkheid: ?De medehuurders zijn hoofdelijk gehouden ten aanzien van de verhuurder met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst? (huurprijs, waarborg, verzekering, enz.). Dat betekent onder meer dat de verhuurder de volledige achterstallige huur van een medehuurder kan innen bij om het even welke andere medehuurder. Die medehuurder moet zich dan maar richten tot zijn medehuurders die niet betaalden. Zonder hoofdelijkheid. De betrokkene kan dus van elk medehuurder maar het bedrag eisen dat die persoonlijk nog verschuldigd is.

In ruil voor dit zware aansprakelijkheidsregime biedt de ordonnantie aan de co-housers soepeler uitstapmogelijkheden.

Intergenerationeel en solidair

De bepalingen over de intergenerationele en solidaire woningen beperken zich tot een delegatie aan de Brusselse regering en de mededeling dat diezelfde regering een specifiek label kan afkondigen voor dit type woning. Over dus naar de regering?

Een intergenerationele woning is volgens de Brusselse Huisvestingscode: een ?gebouw met minstens twee woningen, waarvan er één wordt betrokken door een persoon ouder dan vijfenzestig jaar en waarbij de gezinnen wederzijdse diensten verlenen die zijn opgenomen in een schriftelijke verbintenis, een overeenkomst, een huishoudelijk reglement of een ander soortgelijk instrument?.

Een solidaire woning is volgens diezelfde code: een ?woning die berust op een solidair levensproject dat al dan niet wordt geïnitieerd door een instelling, maar dat is opgenomen in een schriftelijke verbintenis, een overeenkomst, een huishoudelijk reglement of een ander soortgelijk instrument, waarin verscheidene gezinnen verblijven (waarvan minstens één voldoet aan de inkomensvoorwaarden, zoals vastgelegd in § 2, 1° van dit artikel) die er elk beschikken over een of meerdere exclusief door hen gebruikte privéruimten en minstens één gemeenschappelijke levensruimte. De opvangtehuizen, gemeenschapshuizen, nachtasielen, opvangtehuizen van het gezinstype en elke andere collectieve woning die wordt geregeld door een bijzondere wetgeving, worden buiten beschouwing gelaten?.

Glijdende huurovereenkomst

De glijdende huurovereenkomst is 'een specialleke'. Het is een huurovereenkomst die gesloten wordt voor een hoofdverblijfplaats. De overeenkomst wordt echter in eerste instantie gesloten wordt door een rechtspersoon die een huurder begeleidt, voor die huurder. Na het verstrijken van de sociale begeleiding 'glijdt' de overeenkomst automatisch over op de eigenlijke huurder, zonder dat de verhuurder zich kan verzetten tegen die overdracht van de overeenkomst. Een glijdende huurovereenkomst wordt aangegaan voor maximum 3 jaar.

De regering moet nog een lijst opstellen van de overheidsorganen (zoals gemeenten enOCMW's) en verenigingen (bv. verenigingen voor integratie via huisvesting) die glijdende overeenkomsten kunnen afsluiten.

Indexering

Lonen en huurprijzen worden in principe allebei geïndexeerd, maar voor de lonen geldt momenteel een indexsprong en dat is niet zo voor de huurprijzen.
Om geen al te groot onevenwicht te creëren tussen de geblokkeerde lonen en de huurprijzen die verder geïndexeerd worden, heeft de ordonnantiegever aan de Brusselse regering de bevoegdheid gegeven om bij een volgende (federale) indexsprong, het indexeringsmechanisme van de lonen ook van toepassing te maken op de huurprijzen. De huurprijzen zouden dan eveneens gekoppeld worden aan de afgevlakte gezondheidsindex, mét indexsprong.

Van Huisvestingscode naar Wooncode?

De Brusselse ordonnantiegever wil de 'Brusselse Huisvestingscode' ombouwen tot een heus 'Bewoningswetboek', 'Wetboek van woonst' of 'Wooncode'. In het Nederlands ligt de nieuwe naam nog niet vast, maar in het Frans zou de Code du logement een Code de l?habitat worden. Die code is momenteel als volgt ingedeeld:

Titel I. Algemene bepalingen

Titel II. Het recht op huisvesting

Titel III. De instrumenten van het huisvestingsbeleid

Titel IV. De instellingen bevoegd inzake huisvesting

Titel V. Toezicht en controle

Titel VI. De sociale huisvesting

Titel VII. Middelgrote woningen

Titel VIII. Actiemiddelen

Titel IX. Mobiele woningen

Titel X. Gelijke behandeling en de bestrijding van discriminatie

Titel XI. Woninghuurovereenkomsten

Vanaf 1 januari 2018

Volgens een eerste uitvoeringsbesluit bij de ordonnantie van 27 juli 2017 treden de Brusselse bepalingen op de woninghuurovereenkomst in werking op 1 januari 2018, voor de huurovereenkomsten die op of na die datum worden gesloten of verlengd.

Opgelet echter! Heel wat artikels gelden vanaf 1 januari 2018 ook voor de lopende huurovereenkomsten!

Daarnaast zijn er nog een aantal artikels waarvan de datum van inwerkingtreding niet duidelijk is omdat er verwezen wordt naar hoofdstukken of artikels die niet bestaan (bv. art. 17, §2 en art. 17§9), of omdat delen van de tekst ontbreken (bv. art. 249)?

Van toepassing:

Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Vanaf 1 januari 2018 (art. 2 van het BBR van 19 oktober 2017 op de plaatsbeschrijving).

Wordt verwacht: uitvoeringsbesluit over het label ?kwaliteitsvolle studentenwoning? en uitvoeringsbesluit met de verdeling van de onderhoudskosten tussen verhuurder en huurder.

Bron: Ordonnantie van 27 juli 2017 houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, BS 30 oktober 2017.

Bron: Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 19 oktober 2017 tot invoering van een standaardmodel van plaatsbeschrijving met indicatieve waarde, BS 6 november 2017.

Bron: Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke regering van 19 oktober 2017 tot invoering van een rooster van indicatieve huurprijzen, BS 6 november 2017.

Zie ook:

Ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, BS 9 september 2003 [Brusselse Huisvestingscode].